Cedolare secca affitti, ecco come funziona nel 2023

Il legislatore, anche nel 2023, concede ai contribuenti la possibilità di scegliere tra la cedolare secca o l’Irpef per la tassazione delle imposte, che derivano dal reddito da locazione. Ma a questo punto sorge spontanea una domanda: come funziona la cedolare secca? Ma soprattutto, quando può essere applicata e quali sono i contribuenti che ne possono usufruire?

Questa particolare misura è, a tutti gli effetti, un’imposta sostitutiva, che viene applicata sui contratti di locazione. Sono due le aliquote previste: al 10% o al 21%. Quello che è importante capire è quale percentuale debba essere applicata, per essere in regola con l’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca: come funziona nel 2023

Quando si sottoscrivono dei contratti di locazione, al posto della normale tassazione Irpef, è possibile versare un’imposta fissa. Il Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 ha avuto il merito di introdurre una particolare regime di tassazione sostitutivo del reddito fondiario, che deriva dall’affitto degli immobili. Questo decreto è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2020, con la quale è stata introdotta la cedolare secca.

Nel momento in cui i contribuenti scelgono per questo particolare regime sostitutivo dell’Irpef, possono accedere ad alcune agevolazioni. Sono esentati, ad esempio, dal pagamento delle imposte di registro e bollo e dalle addizionali regionali e comunali Irpef.

La cedolare secca permette di applicare le seguenti aliquote:

  • 21% per i contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
  • 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

Attenzione, però, che queste particolari aliquote non si applicano in maniera automatica, ma deve essere effettuata una scelta nel momento in cui si procede con la registrazione del contratto attraverso il modello RLI. La scelta può essere effettuata anche nel momento in cui è prevista la proroga del contratto.

I requisiti per poter accedere all’agevolazione

Sicuramente la platea dei contribuenti che possono accedere all’aliquota al 21% è più ampia rispetto alla tassazione al 10%: le condizioni, infatti, sono meno stringenti.

Hanno la possibilità di scegliere l’aliquota maggiore le persone fisiche, che sano titolari di un diritto di proprietà o di godimento di un immobile. Questa condizione, però, si deve manifestare al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.

Per poter applicare la cedolare secca, gli immobili in affitto devono necessariamente rientrare nelle categorie A1 e A11 e devono essere ad uso abitativo. L’agevolazione si applica anche alle pertinenze di questi immobili.

Grazie al regime agevolato, i proprietari degli immobili non sono obbligati a versare:

  • l’imposta di registro nel momento in cui viene registrato il contratto;
  • l’imposta di bollo all’atto di registrazione del contratto;
    le addizionali IRPEF, comunali e regionali.

Ai fini strettamente pratici, la cedolare secca sostituisce in tutto e per tutto le altre imposte, che dovrebbero pagare il l’inquilino che il proprietario. È necessario, comunque, prestare la massima attenzione al caso in cui l’immobile risulti essere in comproprietà: la cedolare secca, in questo caso, deve essere scelta da entrambi i proprietari.

Questa soluzione può essere una scelta ottimale nel caso in cui l’alternativa, per il proprietario dell’immobile, sia il pagamento di un’aliquota Irpef più elevata.

Quando si applica la tassa al 10%

Sicuramente più stringenti sono i requisiti da rispettare per accedere all’aliquota al 10%. Questa tassazione viene applicata esclusivamente ai contratti a canone concordato, per i quali è necessario rispettare uno dei seguenti requisiti:

  • gli immobili devono essere collocati in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
  • i contratti d’affitto devono coinvolgere degli studenti universitari;
  • riguardino direttamente dei Comuni nei quali ci siano state delle calamità naturali;
  • agli affitti transitori, che sono disciplinati dalla Legge n. 431/1998.

Tra i comuni che rientrano nel primo punto ci sono:

  • Bari;
  • Bologna;
  • Catania;
  • Firenze;
  • Genova;
  • Milano;
  • Napoli;
  • Palermo;
  • Roma;
  • Torino;
  • Venezia;
  • i comuni confinanti a quelli appena elencati e gli altri comuni capoluogo di provincia.

L’aliquota al 10%, inoltre, viene applicata nel caso in cui il canone di locazione versato non superi un determinato limite in relazione alla somma dovuta dall’inquilino.

È importante, nel caso in cui si voglia optare per il contratto a canone concordato, farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà territoriale e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale. Nel caso in cui i contrati non siano stati assistiti, è necessario ottenere un’attestazione dalle organizzazioni che hanno firmato l’accordo.

Affitti brevi: quando si applica la cedolare secca

La cedolare secca si può applicare anche per gli affitti brevi, anche se è necessario prestare attenzione alle regole che devono essere applicate. A dare le indicazioni su come comportarsi in questo caso è il comma 595, articolo 1 della Legge 178/2020, ossia la Legge di Bilancio 2021, che fissa il tetto massimo di quattro appartamenti per ogni periodo d’imposta, per poter beneficiare della cedolare secca. Nel momento in cui viene superato questo limite, viene applicata la normale tassazione Irpef. Inoltre l’attività viene considerata come imprenditoriale: è necessario, quindi, svolgerla con una partita Iva.

Il limite, che abbiamo appena visto, si deve applicare a prescindere dal modo in cui viene stipulato il contratto. Le regole si applicano anche quando i contratti vengono stipulati attraverso degli intermediari o delle piattaforme telematiche.

Quando si devono pagare le tasse

Con la cedolare secca, i contribuenti sono tenuti a versare, ogni anno, un acconto ed un saldo. La Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che l’acconto dovuto deve essere calcolato sulla base dell’imposta versata nell’anno precedente e deve essere pari al 100%.

L’acconto deve esser versato rispettando il seguente calendario:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro. La prima, del 40%, deve essere versata entro il 30 giugno. La seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento deve essere versato il saldo.